轉眼又到了置辦年貨的時候，每當這時，網購和物流帶來的改變就愈加凸顯，曾經需要去市集購買、不遠千里背回老家的年貨，如今手指一點就可以輕松到家。

電商平臺發展至今，在“送達時間”上早已卷到了分鐘級，這背后，高效的倉儲功不可沒。隨著我國電商規模持續擴大、新零售快速發展、制造業向高端化升級，傳統倉庫已經難以跟上時代發展，為大眾提供豐富的商品種類、高效的配送服務、滿足頻繁的退換貨需求，這就使得倉儲物流基礎設施全面升級的需求更加迫切，人們將目光轉向了“高標倉”。

什么是高標倉？

高標倉，即“高標準倉儲物流設備”，它不是傳統意義上的“倉庫”或者“倉庫管理”，而是起到了資源提供者的角色，身兼儲存保管、裝卸搬運、貨物配送等多種功能，處于物流的中心樞紐。

與傳統倉庫相比，高標倉運行效率更高，土地和人工的成本更低，這跟高標倉的特點息息相關：

（1）選址邏輯專業，靠近公路、機場、港口等交通樞紐；

（2）建筑結構先進完善，空間規劃容積率是傳統倉儲的3倍左右，可節約40%-70%占地面積；

（3）支持互聯網和大數據設備，實現作業高機械化和自動化，人工需求減少，效率大幅提升，降低了綜合管理成本。

我國高標倉現狀如何？

招商銀行研究院報告顯示，我國倉儲面積存量約10億平米，但現代化倉儲起步較晚，截至2020年，經營性高標倉面積僅有7198萬平方米。從結構上看，低效的傳統倉占據了90%的貨運吞吐量，高標倉比重只占到了5-10%左右，這也是我國物流成本居高不下的原因。

與此同時，網購占社零比重持續提升，電商份額快速擴張、物流行業的繁榮發展帶來了強烈需求，約占到高標倉需求量的70%左右。大型連鎖業態衍生出的聯合采購、規模配送、精細管理也更加依賴高標倉，商品的組織流通正逐漸從“無序”向“有序”升級。

除此之外，制造業也是高標倉的重要租戶，汽車、機械、電子、醫藥等高端制造業對倉儲物流的要求非常高，例如汽車的售后服務，就面臨服務范圍廣、零件品類繁多、大小形狀各異、操作難度大等問題，高標倉可以有效解決全國性網絡規模覆蓋，以及個性化定制需求。

對于倉儲項目而言，發展的首要條件就是選址，倉儲項目與經濟發展、產業結構、人口及交通布局網絡息息相關。我國高標倉主要集中在這五大區域：

（1）長三角地區：以上海為中心、輻射周邊昆山、蘇州、無錫、太倉、南京、杭州等地；

（2）珠三角地區：以廣州、深圳為中心，包括周邊東莞、惠州、佛山等地；

（3）環渤海地區：以北京、天津為中心，包括周邊廊坊、保定、青島、濟南、大連等地；

（4）西南地區：重慶、成都；

（5）中部地區：武漢、鄭州等。

其中，長三角、珠三角、環渤海區域就包含了我國超2/3的高標倉，并且保持了良好的出租率。中西部投資力度大，成為增量的主力來源。

國內主力高標倉開發商有哪些？

國內高標倉行業參與者眾多，開發商大致可以分成三類：專業物流倉儲開發商、電商物流企業、金融系開發商。

與專業開發商相比，電商物流企業利用其可以為地方帶來產業和稅收的巨大優勢，有望成為一匹黑馬。少數龍頭以重資產模式布局倉儲網絡，加速投資高質量倉儲設施，其中京東“亞洲一號”倉庫，就是國內高標倉中的領先之作。

*注：不構成任何形式的個股推薦或投資價值評判

普通人如何投資高標倉？

REITs即“不動產投資信托基金”，也就是以不動產項目為投資標的的基金，主要投資于倉儲物流、高速公路、園區等大型基礎設施建設工程，通過公募REITs，我們普通人也有機會可以低門檻參與投資大型基建項目。

截至2022年12月30日，我國公募REITs共上市24只REITs，涉及7種基礎資產類型，發行規模783.61億元。從我國首批公募REITs上市至今的經驗來看，倉儲物流類 REITs 的抗風險能力凸顯。即使在去年二季度疫情影響下，倉儲物流類收益回報也優于其他各類資產。

圖表數據截至2022年10月18日

倉儲物流屬于產權類 REITs，它與高速公路等特許經營權 REITs 不同，特許經營權類項目到期后價值歸零，故其現金分派率較高，而產權類項目除了現金流分紅，底層資產還存在資產未來的增值空間，產權類項目則更應該關注現金流分紅與基金凈值增長收益。

嘉實與京東強強聯手，共同打造的嘉實京東倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金（基金代碼：508098）將于1月5日起重磅發售！底層資產精選廊坊、武漢、重慶三地的京東高標倉，項目所處區位優越，主力租戶租約穩定，租金高、租約長、出租率100%。這三處京東高標倉帶來的租金收益，你也有機會分一杯羹！REITs投資門檻較低，份額可以在二級市場交易，滿足流動性需求，是除了股市、債市之外，資產配置的多元選擇。感興趣的投資者不要錯過！

*風險提示：基金投資需謹慎，投資人應當閱讀《基金合同》、《招募說明書》、《產品資料概要》等法律文件，了解基金的風險收益特征，特別是特有風險（包括倉儲物流行業風險、基礎設施基金的投資管理風險、其他與基礎設施基金相關的特別風險），并根據自身的投資目的、投資經驗、資產狀況等判斷是否和自身風險承受能力相適應?；鸸芾砣顺兄Z以誠實信用、謹慎盡責的原則管理和運用基金資產，但不保證基金一定盈利或本金不受損失。過往業績不預示其未來業績，其他基金的業績也不構成本基金業績的保證。